Loi Le Meur et limite des 90 jours : que fait l'équipe ménage des logements à l'arrêt jusqu'au 1er janvier ?

Ce que dit vraiment la règle des 90 jours (et ce qu'elle ne dit pas)

Le texte de base est l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Dans une commune qui a mis en place la déclaration préalable, un logement déclaré comme résidence principale ne peut être loué en meublé de tourisme que dans une limite annuelle de jours. Le plafond national est de 120 jours ; depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la commune peut l'abaisser jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Service-public.fr résume la situation en une phrase : selon la commune, le plafond « varie entre 90 et 120 jours ». Paris a choisi 90, et la Ville le rappelle sur sa page officielle : une résidence principale est un logement occupé au moins huit mois par an, louable en meublé touristique « dans la limite de 90 jours par an ».

Trois précisions qui changent tout sur le terrain :

• Le décompte est par année civile. Le 1er janvier, tout le monde repart de zéro. Un logement à 90 nuits le 15 novembre est fermé 46 jours ; un logement à 90 nuits le 20 décembre est fermé 11 jours.
• La commune peut demander le décompte a posteriori. Jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la location, la mairie peut exiger le nombre de jours loués, et le loueur a un mois pour répondre. Les plateformes transmettent par ailleurs leurs données d'activité à l'organisme unique (les deux décrets du 19 mars 2026 ont créé le dispositif piloté par la DGE, celui qu'on appelle « API Meublés »).
• Les sanctions ne sont pas symboliques. Dépasser le plafond expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 € selon service-public.fr, et Paris indique « jusqu'à 10 000 € par année de dépassement ». Certaines analyses juridiques citent 15 000 € depuis la loi Le Meur ; nous retenons la fourchette officielle et nous vous invitons à vérifier le texte en vigueur sur Légifrance.

Ce que la règle ne dit pas, et qu'on nous demande toutes les semaines : non, il n'y a pas de « blocage automatique » de l'annonce à 90 nuits imposé par la loi. Airbnb applique son propre plafonnement sur les annonces parisiennes déclarées en résidence principale, mais Booking, Abritel ou une réservation directe ne se bloquent pas tout seuls. C'est exactement là que les ennuis commencent pour une conciergerie multi-canal.

Pourquoi ça tombe sur l'équipe ménage et pas seulement sur le propriétaire

En théorie, le plafond est l'affaire du loueur. Le déclarant doit être le propriétaire ou le locataire principal, jamais la conciergerie (la Ville de Paris le précise noir sur blanc). En pratique, c'est la conciergerie qui ouvre et ferme le calendrier, et c'est l'équipe ménage qui subit trois conséquences concrètes.

La première est le volume. Sur un parc parisien typique, un tiers à la moitié des logements sont des résidences principales. Chez nous, 14 sur 38. Quand ils s'arrêtent, les rotations s'arrêtent avec eux, et une agente qui faisait 22 ménages par semaine en octobre en fait 16 en décembre si on ne réaffecte rien.

La deuxième est la responsabilité du linge et du matériel. Un logement qui ferme six semaines, c'est quatre à six jeux de linge qui dorment dans une armoire, des consommables qui périment, un chauffe-eau qu'on coupe ou pas, une boîte à clés dont le code circule encore. Si personne n'organise la fermeture, c'est l'agent du 2 janvier qui découvre la moisissure dans le tambour du lave-linge et les draps qui manquent.

La troisième est la reprise. Le 1er janvier, tous les compteurs repartent en même temps. Les propriétaires veulent rouvrir pour le week-end du 3-4 janvier, souvent la dernière semaine des vacances de Noël. Vous avez donc quatorze remises en service à faire en quatre jours, avec une équipe qui sort des fêtes. Sans préparation, c'est la semaine la plus désorganisée de l'année.

L'état de notre parc au 1er novembre : la grille

Voici le tableau qu'on sort le 1er novembre, année après année. Il part du compteur réel de chaque résidence principale (nuits vendues toutes plateformes confondues, pas seulement Airbnb) et projette la date d'arrêt. Les chiffres ci-dessous sont ceux de notre parc cette saison, 38 logements dont 14 résidences principales.

Base de calcul : une rotation moyenne sur ces logements (T1-T2) nous est facturée 60 € HT ménage + linge, et novembre-décembre représentent environ 9 rotations par logement actif sur deux mois. Sur un mois à 215 ménages, perdre 61 ménages répartis sur novembre et décembre, c'est 14 % du volume. C'est le « trou » qu'on doit combler côté planning, on y revient plus bas.

Le vrai enseignement de cette grille n'est pas le montant, c'est la dispersion des dates. Onze logements qui s'arrêtent à onze dates différentes entre octobre et fin décembre, ce n'est pas une fermeture collective qu'on traite en un week-end. C'est onze petits chantiers de fermeture à glisser dans un planning déjà plein, puis quatorze réouvertures groupées.

Les trois erreurs qu'on a faites avant d'avoir un compteur

Erreur n° 1 : compter les nuits Airbnb et oublier les autres. Deux saisons de suite, un logement affiché « 84 nuits » sur Airbnb était en réalité à 97 avec Booking et deux réservations directes. Le propriétaire l'a découvert avec une demande de décompte de la mairie. Depuis, le compteur additionne tous les canaux via la synchro PMS, et l'alerte part à 75 nuits, pas à 89.

Erreur n° 2 : laisser le logement « ouvert mais vide ». Pas de ménage de fermeture, le linge reste en place, le frigo n'est pas vidé, le chauffage reste en mode confort. Sur un T2 fermé du 12 novembre au 2 janvier, ça nous a coûté une couette (humidité), 38 € de consommables jetés, et environ 90 € de chauffage inutile pour le propriétaire. Multiplié par dix logements, on parle de plusieurs centaines d'euros et d'une image de pro écornée.

Erreur n° 3 : ne pas réaffecter les heures. La première année, on a simplement laissé les agents « tourner moins ». Les meilleures ont trouvé des heures ailleurs en décembre, et deux ne sont pas revenues en janvier, pile au moment des remises en service. Aujourd'hui, les heures libérées par les fermetures sont réaffectées à l'avance : grands ménages, inventaires, formation au mode photo, préparation des lots de janvier.

Le protocole d'arrêt : ménage de fermeture, inventaire, linge

Quand un logement atteint sa dernière nuit de l'année, il entre dans un protocole en trois temps. Il est déclenché par une alerte « dernier départ de l'année » sur le calendrier du logement, et l'agent reçoit une check-list spécifique, différente de la check-list de rotation habituelle.

Temps 1 : le ménage de fermeture (60 à 90 minutes de plus qu'une rotation). Au-delà du ménage standard : dégivrage et nettoyage du réfrigérateur porte ouverte, vidage et séchage du tambour du lave-linge et du bac à lessive, détartrage de la bouilloire et de la cafetière, chasse d'eau avec produit anti-dépôt, poubelles vidées et lavées, aération longue, fenêtres fermées et volets selon consigne du propriétaire. Chauffage en mode hors-gel ou éco, jamais coupé totalement dans un immeuble ancien. On photographie l'état final avec le mode photo guidé : 40 photos, dont le compteur électrique et le tableau de bord du thermostat. C'est la preuve de l'état de fermeture si un dégât apparaît en janvier.

Temps 2 : l'inventaire de fermeture (20 à 30 minutes). On compte tout ce qui a une valeur ou qui disparaît : jeux de linge, serviettes, oreillers, télécommandes, adaptateurs, sèche-cheveux, ustensiles de cuisine, consommables. L'écart entre le stock théorique et le stock réel est consigné comme perte sur l'exercice, imputée au bon logement et au bon mois. C'est le seul moment de l'année où on peut faire un inventaire complet sans voyageur dans quatre heures.

Temps 3 : le linge sort du logement. Rien de propre ne dort six semaines dans une armoire parisienne mal ventilée. Le linge propre repart dans le stock central, le linge sale passe en blanchisserie, et le logement est consigné « 0 jeu sur place ». La tournée de livraison de la première semaine de janvier est planifiée ce jour-là, pas le 30 décembre.

Oui, la fermeture seule est légèrement déficitaire. On la vend comme un ensemble fermeture + réouverture à 110 € HT, et on la présente au propriétaire comme ce qu'elle est : la différence entre un logement qui repart le 2 janvier à 9 h et un logement qui repart le 6 janvier après une visite d'urgence du plombier.

Côté société de nettoyage : combler le trou de novembre-décembre

Si vous êtes une société de nettoyage sous-traitante, vous ne décidez pas des calendriers. Mais vous subissez la baisse, et vous pouvez l'anticiper. Trois leviers, dans l'ordre où ils rapportent :

1. Demander les compteurs à vos clients conciergeries dès le 1er novembre. Un client qui vous dit « on ferme quatre logements avant le 20 novembre » vous permet de réaffecter 25 heures par semaine. Un client qui ne vous dit rien vous fait découvrir le trou sur la feuille d'heures du 30 novembre.
2. Vendre la fermeture et la réouverture comme des prestations distinctes. Ce sont les deux seuls « gros ménages » de l'année où le propriétaire est prêt à payer un forfait supérieur à la rotation, parce que le logement reste fermé plusieurs semaines et qu'il tient à retrouver un bien en état.
3. Placer les heures libérées sur le travail invisible. Inventaires, remises à niveau des check-lists par logement, formation des nouvelles recrues au mode photo, nettoyage du stock central de linge, contrôle des factures agents du trimestre. En décembre, tout cela est fait au calme ; en mars, personne n'a le temps.

Pour une société qui tourne au tableur, le piège est de ne jamais voir la baisse venir : les heures par agent et le coût par logement ne sont connus qu'une fois la paie passée. Avoir les heures réelles et le coût par agent au jour le jour, logement par logement, est précisément ce qui permet de réaffecter avant que les agents ne partent chercher des heures ailleurs. C'est l'une des raisons pour lesquelles on a construit un logiciel pour entreprise de nettoyage qui lit le calendrier des logements de vos clients et vous montre les heures qui vont manquer deux semaines à l'avance.

La remise en service du 1er janvier : check-list et chrono

Les quatorze résidences principales repartent le 1er janvier. Les propriétaires veulent rouvrir pour le week-end du 3-4 janvier, ou au plus tard pour la fin des vacances de Noël. Voici la séquence qui marche chez nous, calée sur un calendrier réel.

J-10 (vers le 20 décembre) : préparation des lots. Un lot de réouverture par logement : jeux de linge complets selon la configuration des lits, consommables neufs, produits d'accueil, piles pour la boîte à clés et les télécommandes. Les lots sont préparés au stock central et étiquetés au nom du logement. C'est l'étape qu'on saute toujours quand on la fait « la veille ».

J-3 (29-30 décembre) : tournée de livraison. Le livreur dépose les lots dans les logements fermés, sans ménage, et photographie le dépôt. Les clés et codes sont vérifiés à ce moment-là : une boîte à clés dont la pile est morte le 2 janvier à 8 h, c'est une heure perdue pour deux personnes.

J-1 et J (1er et 2 janvier) : le ménage de réouverture (90 minutes en moyenne sur un T2). Aération, remise en température, chasse d'eau et robinets ouverts cinq minutes pour purger, re-nettoyage des surfaces qui ont pris la poussière, lits faits, vérification de chaque appareil allumé (box internet, TV, four, plaques, lave-linge à vide), test de l'eau chaude. Check-list de réouverture, 40 photos, puis le ménage passe en « à valider » : quelqu'un au bureau regarde les photos avant que la première arrivée de l'année soit confirmée.

Trente heures sur deux jours pour quatorze logements : c'est tenable avec trois agents si les lots sont déjà sur place. C'est intenable si le 2 janvier commence par « il manque une housse de couette au 11e et la boîte à clés du 18e ne s'ouvre pas ».

Conclusion : le compteur, c'est du planning

La limite des 90 jours est souvent présentée comme un sujet de propriétaire. Pour nous, c'est d'abord un sujet d'équipe : onze fermetures dispersées entre octobre et décembre, 61 ménages en moins sur deux mois, et quatorze réouvertures groupées sur les deux premiers jours de janvier. Ceux qui le vivent bien sont ceux qui ont, le 1er novembre, un compteur toutes plateformes par logement, une alerte à 75 nuits, une check-list de fermeture distincte de la rotation, et des lots de réouverture préparés le 20 décembre.

The Big One lit le calendrier de chaque logement depuis votre PMS, déclenche les alertes, remplace la check-list de rotation par celle de fermeture ou de réouverture au bon jour, suit le stock de linge sorti des logements fermés et vous montre les heures par agent qui vont manquer. [Essayer The Big One](/essayer) : un parc à importer, et le tableau du 1er novembre se remplit tout seul.

Questions fréquentes