DPE meublé de tourisme : quels logements sortent de votre parc d'ici 2034 (et ce que l'équipe ménage voit déjà)

Ce que la loi Le Meur impose vraiment (textes à l'appui)

On a lu l'article 3 de la loi n° 2024-1039 sur Légifrance plutôt que les résumés qui circulent, parce que les résumés se contredisent. Il y a en réalité deux règles distinctes, et elles ne s'appliquent pas aux mêmes logements.

Règle 1 — le changement d'usage (déjà en vigueur). Le nouvel article L. 631-10 du code de la construction et de l'habitation dit que, pour obtenir l'autorisation de changement d'usage en vue d'une location en meublé de tourisme, le propriétaire « présente un diagnostic de performance énergétique […] dont le niveau […] doit être compris entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D ». Elle ne vaut qu'en France métropolitaine. Le guide pratique 2025 du ministère la date de l'entrée en vigueur de la loi, soit le 21 novembre 2024. Autrement dit : à Paris, un F ou un G ne peut plus entrer dans la location courte durée par la voie du changement d'usage depuis deux ans.

Règle 2 — tout le parc existant (au 1er janvier 2034). Le nouvel article L. 324-2-2 du code du tourisme impose aux meublés de tourisme de respecter « les niveaux de performance énergétique d'un logement décent » de la loi de 1989, « sauf lorsque le local loué en meublé de tourisme constitue la résidence principale du loueur ». Ce niveau de décence, c'est celui de la location longue durée : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Comme L. 324-2-2 n'entre en vigueur qu'au 1er janvier 2034, le seuil applicable aux meublés existants ce jour-là est directement la classe D (A à D en métropole, A à E en outre-mer selon le guide ministériel).

Les sanctions. Le même article donne au maire le droit de demander « à tout moment » le DPE en cours de validité, à transmettre sous deux mois, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour. Louer ou maintenir en location un meublé non conforme expose à une amende administrative « dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné ». Le guide du ministère ajoute que le numéro d'enregistrement pourra être retiré, ce qui, pour nous, est la vraie sanction : une annonce sans numéro, c'est 700 à 900 € HT de ménage par mois qui disparaissent (on l'a chiffré dans notre check-list du numéro d'enregistrement).

L'exception résidence principale. Elle est dans le texte et elle est large : un propriétaire qui loue sa résidence principale (occupée au moins huit mois par an) dans la limite des 90 jours parisiens n'est pas soumis au DPE minimal. Vous retrouvez donc ici la même ligne de partage que pour la limite des 90 jours : savoir, pour chaque logement du parc, s'il est résidence principale ou non est devenu la donnée réglementaire numéro un.

Le calendrier des sorties, logement par logement

Voici le calendrier tel qu'on l'a reconstruit à partir des textes, en distinguant les trois situations que vous rencontrez dans un parc.

Deux remarques de terrain. D'abord, l'absence de date intermédiaire pour les F et G existants ne signifie pas que vous avez sept ans tranquilles : le maire peut réclamer le DPE dès maintenant, et beaucoup de nos propriétaires de F n'en ont tout simplement pas de valide (un DPE vaut dix ans). Ensuite, un E « limite » en 2026 est souvent un F en 2027 : les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 ne sont plus valables, et les logements chauffés à l'électricité ont vu leur classe bouger avec la révision du coefficient de conversion. On ne se fie plus à un DPE de plus de cinq ans sans le relire.

Audit de notre parc : 38 logements, 17 à risque

On a sorti les 38 fiches logement et demandé à chaque propriétaire son DPE. Trois jours de relances, 29 DPE reçus, 9 manquants. Pour les 9 manquants, on a pris la classe de l'annonce de vente ou de location la plus récente qu'on a pu retrouver, en la marquant « à confirmer ». Le résultat, pour un parc typique du centre et de l'ouest parisien (immeubles haussmanniens et années 1930, chauffage individuel électrique majoritaire) :

Les 24 logements hors résidence principale sont ceux qui comptent. Sur ces 24, 7 sont déjà en A–D : rien à faire. 17 sont en E, F ou G, soit 71 % du parc soumis et 150 ménages par mois, 8 760 € HT de chiffre d'affaires ménage mensuel. Si rien ne bouge d'ici 2034, c'est 70 % de l'activité qui sort, pas 10 %. Et les 8 logements F et G hors RP sont exposés dès maintenant à une demande de DPE par la mairie, avec un propriétaire sur deux incapable de produire un diagnostic valide.

Ce chiffre nous a surpris. On pensait, comme tout le monde, que le DPE touchait « quelques passoires ». À Paris, dans un parc ancien chauffé à l'électrique, la classe E est la norme, pas l'exception. Et la classe E, c'est la sortie en 2034.

Ce que l'équipe ménage voit avant le diagnostiqueur

Voilà le point qui nous intéresse vraiment, parce que c'est le nôtre. Un diagnostiqueur passe une heure dans le logement, une fois tous les dix ans. Un agent de ménage y passe deux heures, quarante fois par an. Et les signaux d'une passoire thermique, il les a sous les yeux à chaque rotation de novembre à mars :

• Condensation sur les vitrages le matin et traces d'eau sur les appuis de fenêtre : simple vitrage ou menuiseries fatiguées. Nos agents l'ont signalé sur 11 logements l'hiver dernier ; 10 d'entre eux sont classés F ou G.
• Moisissures dans les joints de douche et derrière les meubles malgré un ménage correct : VMC absente ou encrassée, murs froids. C'est aussi la première cause d'avis « odeur d'humidité » sur Airbnb entre décembre et février.
• Radiateurs électriques laissés à fond par les voyageurs, logement à 25 °C à l'arrivée de l'agent, et pourtant froid deux heures après : l'isolation ne tient rien.
• Chauffe-eau qui peine : les voyageurs se plaignent d'eau tiède après deux douches. Vieux cumulus, souvent le même qui fait tomber la classe.
• Courants d'air sous les portes palières et cache-prises froids : fuites d'air que le DPE mesure, que l'agent sent.

Depuis l'hiver dernier, on a ajouté ces cinq points à la check-list hivernale de chaque logement, avec une photo obligatoire quand l'agent coche « condensation » ou « moisissure ». Le rapport de mission remonte ensuite ces signalements au bureau, logement par logement. Ce n'est pas un DPE, mais c'est un indicateur avancé : les logements où ces cases reviennent chaque semaine sont, à une exception près, ceux que le diagnostic a classés F ou G.

Le surcoût d'une passoire sur une rotation (chrono)

Une passoire thermique ne coûte pas seulement au propriétaire. Elle coûte à l'opérateur de ménage, et on l'a chronométré sur janvier et février derniers, sur les 24 logements hors RP, en comparant les rotations des D avec celles des F et G, à typologie égale (T2).

Sur nos 8 logements F et G hors RP, à 68 rotations par mois en hiver, ça fait environ 710 € HT de temps par mois que personne ne facture, de décembre à mars. Plus les incidents : 6 des 9 réclamations voyageurs « humidité / froid » de l'hiver dernier portaient sur ces 8 logements, avec à chaque fois un passage supplémentaire, un déshumidificateur à déposer, et une note propreté qui baisse alors que le ménage n'y est pour rien. On a intégré ce surcoût dans la grille 2027 sous forme de majoration « hiver, logement classé F ou G » de 8 € HT par rotation, de décembre à mars. Les propriétaires qui l'ont contestée ont reçu les photos. Aucun n'a contesté deux fois.

Que faire des F et G : rénover, sortir, ou remplacer

Un propriétaire de F ou de G a trois options, et chacune change votre planning.

Rénover. C'est la seule qui garde le logement dans le parc. Isolation des murs par l'intérieur, remplacement des menuiseries, chauffe-eau, VMC : trois à huit semaines de chantier, souvent dans le creux de janvier-février. Pour vous, c'est un logement bloqué, puis un ménage de fin de chantier que vous devez vendre à part (on applique la même logique que pour le grand ménage de novembre : devis distinct, chrono distinct, jamais inclus dans le forfait rotation). Sur nos 4 chantiers de l'hiver dernier, la remise en service a demandé entre 5 h 30 et 9 h de ménage à deux, poussière de plâtre comprise, facturées 290 à 480 € HT.

Sortir vers la longue durée. Un E ou un F ne peut plus y aller non plus (F interdit en location classique depuis le 1er janvier 2028, E en 2034). Donc en pratique, « sortir » veut dire vendre ou laisser vide. Pour vous, c'est un logement de moins et des heures d'agents à réaffecter. Dans notre parc, les 3 propriétaires qui ont déjà annoncé une vente détiennent 2 F et 1 G ; ils représentent 19 ménages par mois.

Remplacer. C'est la partie que les conciergeries oublient : un parc se renouvelle, et depuis novembre 2024, chaque nouveau mandat doit être filtré sur le DPE. On a ajouté une ligne à notre fiche d'onboarding : classe DPE, date du diagnostic, statut résidence principale. Un F ou un G hors RP sans projet de travaux, on ne le prend plus. Pas par vertu, par arithmétique : installer un logement nous coûte deux lots de linge, une fiche de check-list, trois visites et une journée de bureau, soit 400 à 500 € HT amortis sur 18 mois minimum. Un logement qui sortira dans deux ans ne les rembourse pas.

Le calendrier logement par logement, la classe DPE dans la fiche logement, les alertes avant chaque échéance et les signalements d'humidité qui remontent du terrain : c'est exactement le type de donnée qu'on a fini par mettre au même endroit dans notre logiciel de conciergerie, parce qu'un parc de 38 logements avec trois échéances réglementaires différentes (90 nuits, numéro d'enregistrement, DPE) ne tient plus dans un tableur ni dans la tête d'une seule personne.

Conclusion

Le DPE d'un meublé de tourisme, c'est une échéance à sept ans qui se joue dès maintenant : dans les mandats que vous signez cet hiver, dans les DPE que vos propriétaires ne retrouvent pas, et dans les joints de douche que vos agents traitent trois fois plus longtemps dans un F que dans un D. Sortez la liste de votre parc, cochez résidence principale ou non, notez la classe. Si, comme nous, vous découvrez que 70 % de votre chiffre d'affaires ménage dort dans des E, F et G, vous avez sept ans pour renouveler le parc, et une saison pour commencer.

On a mis la classe DPE, le statut résidence principale, le compteur de nuits et les signalements terrain dans la fiche de chaque logement. Essayer The Big One — c'est gratuit pour commencer, et votre parc tiendra enfin dans un seul écran.

Questions fréquentes