Numéro d'enregistrement meublé de tourisme : la check-list conciergerie avant le téléservice national

Ce que dit vraiment la loi en octobre 2026

On lit tout et son contraire sur ce sujet, y compris des dates fausses. Voici l'état du droit tel qu'on l'a vérifié sur Légifrance, Service-Public et le site de la DGE.

La déclaration est obligatoire partout depuis le 20 mai 2026. L'article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis cette date, impose au loueur une déclaration « en personne », soumise à enregistrement, sur un téléservice national opéré par un organisme public unique. Le téléservice délivre un numéro de déclaration, qui doit apparaître sur toutes les annonces. Avant la loi Le Meur du 19 novembre 2024, seules les communes ayant instauré la procédure (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.) exigeaient ce numéro.

Le téléservice national n'est pas encore ouvert. C'est le point que beaucoup de sites ratent. Le 20 mai 2026 était la date fixée par la loi pour la mise en place du dispositif, pas la date à laquelle tout le monde devait détenir un nouveau numéro. La page officielle de la DGE sur l'API Meublés, mise à jour le 23 juillet 2026, annonce la mise en service de la version suivante et du téléservice national pour le 4e trimestre 2026. En attendant, les règles locales restent applicables : à Paris, on continue de déclarer via la mairie. Les numéros à 13 caractères délivrés par les communes restent valables, puis deviendront invalides à l'issue d'une période transitoire de « plusieurs mois » après l'ouverture du téléservice.

Les plafonds. Une résidence principale ne peut pas être louée plus de 120 jours par année civile ; la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours par délibération motivée. Paris applique 90 jours. La commune peut demander au loueur le nombre de jours loués jusqu'au 31 décembre de l'année suivante, et le loueur a un mois pour répondre.

Les amendes (article L. 324-1-1, V). Jusqu'à 10 000 € d'amende administrative pour défaut de déclaration, jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro, jusqu'à 15 000 € d'amende civile pour dépassement du plafond de jours, et jusqu'à 50 000 € par meublé pour une plateforme qui ne retire pas une annonce après injonction du maire (logement frappé d'un arrêté de mise en sécurité ou d'insalubrité).

Ce sont des amendes qui visent le loueur ou la plateforme. Mais lisez la suite : la conciergerie n'est pas hors champ.

Pourquoi une conciergerie est un « intermédiaire » (et ce que ça oblige)

La page de la DGE est sans ambiguïté : les « intermédiaires de meublés » (IDM) sont les plateformes, « mais aussi les conciergeries et agences de location ». Seul un loueur qui n'exerce aucune activité d'intermédiation échappe à cette qualification.

Un IDM doit s'inscrire sur l'API Meublés dès lors qu'il propose des meublés dans une commune inscrite sur l'API (la version bêta est déjà en ligne, et Paris fait partie des communes ayant une procédure d'enregistrement), transmettre les données d'activité pour chaque meublé identifié par son numéro d'enregistrement (nombre de jours de location, adresse, liens des annonces) et informer les loueurs du traitement de leurs données. Depuis la loi du 25 juin 2026 contre les fraudes sociales et fiscales (article 103), ces données peuvent aussi servir aux collectivités pour contrôler les déclarations de taxe de séjour.

Ce que ça veut dire pour une conciergerie qui publie les annonces au nom de ses propriétaires, encaisse et reverse (mandataire, carte G ou non) : vous êtes celui qui détient le numéro, l'adresse, les liens et le calendrier. C'est vous qui serez interrogé en premier, et c'est vous qui devrez prouver que votre fichier logements est propre. On a détaillé le cadre général dans notre article Loi Le Meur : ce qui change pour les conciergeries et les équipes de ménage ; ici on se concentre sur le numéro et sur ce qu'il fait au terrain.

Ce que ça change pour l'équipe de ménage

On ne va pas vous dire que vos agents doivent apprendre le code du tourisme. Mais trois mécanismes touchent directement le planning.

Le retrait d'annonce. Une annonce sans numéro valide, ou avec un numéro suspendu, est désactivée par la plateforme. Les réservations futures tombent, et avec elles les ménages prévus. Sur notre grille parisienne, un ménage T2 facturé 60 € HT qui saute la veille coûte entre 25 et 35 € de marge perdue plus un trou dans la tournée de l'agent, qui était déjà calé pour ce créneau. Quand une annonce est retirée sur un logement à forte rotation (12 à 15 départs par mois en octobre), c'est 700 à 900 € HT de chiffre d'affaires de ménage qui disparaissent en un mois.

La bascule des numéros. Quand le téléservice ouvrira, chaque loueur devra renouveler sa déclaration et les anciens numéros à 13 caractères seront invalidés après la période transitoire. Si vous avez 40 propriétaires, vous aurez 40 démarches à suivre, 40 nouveaux numéros à reporter sur les annonces (Airbnb, Booking, site direct) et 40 fiches logement à mettre à jour dans votre outil d'exploitation. Celui qui oublie une annonce perd les réservations de cette annonce. On en a parlé dans Planning ménage Airbnb : passer du tableur à l'assignation automatique : un planning qui dépend d'une annonce supprimée, c'est un planning qui se vide sans prévenir.

Le compteur de jours. À Paris, une résidence principale louée plus de 90 jours expose le loueur à l'amende. Beaucoup de propriétaires ne savent pas où ils en sont fin octobre ; vous, vous le savez à la nuit près, parce que chaque départ a généré un ménage. Prévenir un propriétaire qu'il est à 78 nuits le 29 octobre, c'est un service que ni Airbnb ni le PMS ne lui rend spontanément. C'est aussi une question de qualité d'équipe : un logement bloqué sans explication en décembre, c'est un agent qu'on doit recaser.

L'audit de notre portefeuille : 38 logements, 11 anomalies

On a pris la semaine du 26 octobre, celle où les rotations retombent après la Toussaint, pour auditer les 38 logements parisiens que la conciergerie gère en mandat. Méthode : une personne au bureau, la fiche logement du logiciel ouverte d'un côté, les annonces en ligne de l'autre, et le calendrier des ménages réalisés depuis le 1er janvier. Voici le résultat, logement par logement, réduit à ce qui compte.

Onze anomalies sur trente-huit, soit 29 % des logements, chez une conciergerie qui se pense sérieuse. Cinq heures et demie pour tout vérifier une première fois, à partir d'un logiciel où les fiches logement étaient déjà centralisées. Sans ça, on estime qu'il aurait fallu une journée et demie : ouvrir chaque annonce, retrouver chaque bail et chaque mail de propriétaire.

Le logement à 86 nuits est le cas qu'on redoutait : un propriétaire en résidence principale, expatrié six mois, qui ne comptait pas. On l'a appelé le 27 octobre, on a bloqué le calendrier à partir du 4 novembre après le dernier départ prévu, et on lui a proposé un bail mobilité pour l'hiver. Quatre nuits de marge, c'est peu.

La check-list en 9 points avant le téléservice

Voici ce qu'on a mis en place, dans l'ordre. Chaque point s'applique logement par logement, et chaque réponse vit dans la fiche logement, pas dans un mail.

1. Un champ « numéro d'enregistrement » dans chaque fiche logement, avec la date d'obtention et la commune. Le numéro à 13 caractères actuel reste valide jusqu'à la fin de la période transitoire ; le jour où le nouveau arrive, on remplace et on garde l'historique.
2. Un champ « statut » : résidence principale ou secondaire, avec la pièce justificative (avis d'imposition pour la résidence principale, autorisation de changement d'usage pour une résidence secondaire à Paris). Pas de pièce, pas de publication.
3. Un compteur de nuits par année civile pour chaque résidence principale, alimenté par les réservations synchronisées depuis le PMS. Alerte à 75 nuits, blocage proposé à 85.
4. La vérification trimestrielle des annonces : numéro affiché sur Airbnb, Booking et le site direct, identique à la fiche. Vingt minutes par trimestre pour 40 logements une fois la première passe faite.
5. L'adresse exacte dans la fiche (bâtiment, étage, interphone, code), la même que celle déclarée. L'agent de ménage, le livreur de linge et l'API Meublés doivent lire la même chose.
6. Le mandat ou contrat qui vous autorise à publier et à transmettre des données au nom du loueur, archivé dans le dossier logement. Le modèle de clauses est dans notre article Contrat de ménage Airbnb : modèle et clauses à ne pas oublier ; pour un mandat de gestion c'est votre conseil qui tranche, mais la clause d'information sur le traitement des données doit y être.
7. L'inscription sur l'API Meublés (version bêta) si vous proposez des logements dans une commune inscrite. Le process est fait par la DGE, pas par nous, et certains points (pièces justificatives, format définitif des nouveaux numéros) sont encore annoncés comme « à stabiliser » ; inscrivez-vous maintenant pour recevoir les mises à jour.
8. Un rôle « conformité » dans l'outil, avec un accès en lecture aux fiches logement et aux calendriers, sans accès à la facturation. Chez nous c'est l'assistante de gestion, deux heures par mois.
9. Une procédure « annonce retirée » : qui prévient qui, dans quel délai, et comment les ménages déjà planifiés sont réassignés ou annulés avec le propriétaire. Un retrait d'annonce ne doit pas être découvert par l'agent devant une porte fermée.

Tout ça tient dans un logiciel de conciergerie correctement structuré : une fiche par logement, des champs personnalisés, des alertes et des rôles. C'est exactement ce que fait le logiciel de conciergerie The Big One : le calendrier par logement reçoit les réservations du PMS, la fiche logement porte le numéro, le statut et les pièces, les alertes se déclenchent sur un seuil de nuits, et les rôles permettent de donner la main sur la conformité sans ouvrir la facturation.

Outil gratuit : la fiche conformité par logement

Pour vous faire gagner du temps, voici l'outil à utiliser tel quel :

Conclusion

Le numéro d'enregistrement devient une donnée d'exploitation, au même rang que le code de la porte ou le nombre de jeux de draps. Quand le téléservice national ouvrira, celui qui aura une fiche propre par logement renouvellera 40 numéros en une matinée ; celui qui aura des mails éparpillés perdra des annonces, donc des ménages, en pleine saison de Noël. Nous avons mis cinq heures et demie pour auditer 38 logements et trouver 11 anomalies, dont une qui aurait coûté une amende à un propriétaire. Faites-le maintenant, pendant le creux de novembre.

Si vous voulez une fiche logement qui porte le numéro, le statut et le compteur de nuits à côté du calendrier de ménage, essayez The Big One.

Questions fréquentes