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Service ménage Airbnb : quand le ménage et le linge font basculer le logement dans la TVA

Le service ménage Airbnb que vous vendez n'est pas qu'une ligne sur une facture. Pour l'administration fiscale, c'est l'un des quatre « services para-hôteliers » qui décident si un meublé de tourisme est exonéré de TVA ou non. Et depuis la mise à jour de la doctrine du 26 mars 2025, sur un séjour de cinq nuits ou moins, un ménage avant l'arrivée et du linge posé sur le lit suffisent à cocher deux cases sur trois. Ajoutez un accueil (même à distance) et le logement entre dans le champ de la TVA.

Par l'équipe The Big One25 octobre 202613 min de lecture

Pendant que les députés passent la fiscalité des meublés de tourisme au tamis dans le budget 2027 (plafonnement puis suppression de l'amortissement en commission, séance publique qui reprend le 27 octobre), cette règle-là est déjà en vigueur et personne n'en parle aux équipes de ménage. Pourtant c'est nous, prestataires, qui produisons les preuves, les factures et les prix qui en découlent. On fait le point, côté opérations, sans jargon de fiscaliste.

La règle des 3 services sur 4, en clair

La location meublée d'habitation est, par principe, exonérée de TVA (article 261 D, 4° du Code général des impôts). L'exonération tombe quand le loueur propose, en plus du logement, au moins trois des quatre services suivants :

Service	Ce que l'administration exige (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20)	Ce que ça veut dire pour une équipe terrain
Petit-déjeuner	Commercialisé par le loueur (pas une liste de boulangeries)	Rarement proposé en location courte durée urbaine
Nettoyage régulier	Avant le séjour et proposé pendant ; hebdomadaire suffit (§ 80)	Le ménage de rotation + une offre de passage intermédiaire
Fourniture de linge	Fourni au début et renouvellement proposé ; hebdomadaire suffit (§ 90)	Jeux de draps et serviettes + proposition de change
Réception	Peut être électronique, mais une boîte à clés seule ne compte pas (§ 100)	Un accueil téléphonique ou un check-in à distance joignable

Deux points changent tout pour nous.

D'abord, il n'est pas exigé que les services soient effectivement consommés : il faut qu'ils soient réellement proposés, que le loueur ait les moyens de les fournir à tous les clients, et qu'il puisse le démontrer (affichage, livret d'accueil, échanges écrits, mention sur le site) (§ 60). Un voyageur qui refuse le change de serviettes ne fait pas sortir le logement du champ.

Ensuite, quand le logement est dans le champ, le taux applicable à l'hébergement est de 10 % (article 279, a du CGI), pas 20 %. Le chiffre de 20 % qui circule dans la presse depuis septembre concerne les prestations annexes facturées à part, pas la nuitée. En revanche, la facture de votre société de ménage, elle, est bien à 20 %.

Pourquoi le ménage et le linge comptent double sur les courts séjours

Avant mars 2025, « nettoyage régulier » et « linge renouvelé » supposaient un passage pendant le séjour. Sur une rotation Airbnb classique de deux ou trois nuits, c'était matériellement impossible, et beaucoup d'hôtes se considéraient hors champ.

La doctrine mise à jour le 26 mars 2025 a ajouté une remarque aux § 80 et § 90 : pour un séjour de moins d'une semaine (cinq nuits maximum), un nettoyage au moins avant l'arrivée suffit pour le service « nettoyage », et un linge fourni au début du séjour suffit pour le service « linge ». Autrement dit, sur un séjour court, le travail standard d'une équipe de ménage de location courte durée valide à lui seul deux services sur les trois nécessaires.

Il n'en manque plus qu'un. Et la « réception » est le candidat naturel : un numéro joignable, un accueil en visio, un check-in assisté. La plupart des conciergeries le proposent déjà dans leur contrat.

Conséquence terrain : un portefeuille qui tourne à 70 % sur des séjours de 2 à 4 nuits coche très probablement les trois cases. Le logement est dans le champ de la TVA. Reste à savoir si quelqu'un est redevable, ce qui dépend du chiffre d'affaires et de qui porte l'activité.

Qui est redevable ? Propriétaire, conciergerie, société de ménage, auto-entrepreneur

Être « dans le champ » ne veut pas dire payer. Deux filtres s'appliquent ensuite : la franchise en base et l'identité du prestataire d'hébergement.

La franchise en base (articles 293 B et 293 D du CGI) : en dessous de 85 000 € de chiffre d'affaires sur l'année précédente (93 500 € en seuil majoré pour l'année en cours) pour l'hébergement, et 37 500 € (41 250 € majoré) pour les prestations de services, on ne facture ni ne collecte la TVA. Un propriétaire particulier avec un T2 parisien à 25 000 € de revenus annuels est dans le champ mais en franchise. Une conciergerie qui encaisse les nuitées de douze logements en son nom propre, non.

Le prestataire d'hébergement (§ 30 de la doctrine) : c'est celui qui assume les risques et répond vis-à-vis des clients, en agissant en son nom. Un intermédiaire qui agit au nom et pour le compte du propriétaire (mandat) ne devient pas prestataire d'hébergement ; un intermédiaire qui encaisse en son nom propre, ou qui sous-loue, l'est. Et si des professionnels distincts assurent, chacun sous sa responsabilité, la location d'un côté et les services de l'autre, la location reste exonérée.

Voici comment ça se répartit dans les modèles qu'on croise à Paris :

Modèle	Qui facture la nuitée	Qui est « prestataire d'hébergement »	TVA sur l'hébergement	TVA sur le ménage
Propriétaire direct, ménage en interne	Propriétaire	Propriétaire	10 % si > 85 000 € de CA, sinon franchise	Aucune (pas de facture)
Propriétaire + société de ménage	Propriétaire	Propriétaire	10 % si > 85 000 €	Facture ménage à 20 %, déductible si le propriétaire est assujetti
Propriétaire + auto-entrepreneur en franchise	Propriétaire	Propriétaire	10 % si > 85 000 €	Facture sans TVA (mention art. 293 B), rien à déduire
Conciergerie mandataire (commission)	Propriétaire, via la conciergerie	Propriétaire	Au cas par cas par propriétaire	Commission et ménage facturés par la conciergerie à 20 %
Conciergerie en nom propre / sous-location	Conciergerie	Conciergerie	10 % dès le dépassement des seuils, sur tout le portefeuille	Ménage acheté à 20 %, déductible

Lecture opérateur : plus le client est assujetti, moins votre TVA à 20 % le gêne. Pour un propriétaire en franchise, une société de ménage à 60 € HT coûte 72 € TTC face à un auto-entrepreneur à 60 € tout compris. Pour une conciergerie assujettie, les deux coûtent 60 €. On a perdu des appels d'offres pendant des années sur cet écart de 20 % qui n'existe pas chez une bonne partie de nos clients professionnels. Expliquez-le dans vos devis.

Ce que ça change concrètement sur vos prix (grille Paris)

Trois effets sur la grille d'un prestataire de ménage, chiffrés sur nos rotations parisiennes.

Effet 1 : le passage intermédiaire devient une ligne de catalogue. Au-delà de cinq nuits, le « nettoyage régulier » et le « linge renouvelé » supposent une proposition de passage pendant le séjour. Pas une obligation de le faire, une obligation de le proposer et de pouvoir le faire. Il faut donc un tarif et une disponibilité.

Prestation (Paris intra-muros, 2026)	Durée terrain mesurée	Coût de revient agent (salarié, charges incluses)	Prix HT conseillé
Ménage de rotation T2 (référence)	1 h 50 à 2 h 10	60,25 €	75 à 85 €
Passage intermédiaire « linge + poubelles + sanitaires » T2	25 à 35 min	16 à 20 € + 6 à 9 € de linge lavé	35 à 45 €
Change de linge seul, déposé à la porte	10 à 15 min + trajet	9 à 12 € + linge	22 à 28 €
Majoration séjour ≥ 7 nuits (ménage de sortie plus lourd)	+ 15 à 25 min	+ 8 à 13 €	+ 10 à 15 €

Le passage intermédiaire est mal payé si on le vend seul : le trajet pèse autant que la prestation. On le rentabilise en le callant sur une tournée de livraison de linge déjà planifiée dans le quartier, pas en envoyant un agent exprès.

Effet 2 : le linge se compte. Dire « renouvellement proposé » suppose un stock capable de suivre. Sur 20 logements avec 30 % de séjours longs, il faut environ un jeu supplémentaire par lit par rapport au ratio de rotation classique. On a détaillé le calcul dans Linge Airbnb : combien de jeux par lit et comment arrêter d'en perdre.

Effet 3 : la facture doit être propre. Si votre client est assujetti et déduit votre TVA, votre facture devient une pièce comptable qu'il va défendre : numéro, date de prestation, adresse du logement, détail ménage / linge / passage intermédiaire, TVA ventilée. Les factures « ménage octobre : 1 840 € » sans détail par logement ne passent plus. C'est aussi ce qui permet de reconstituer, logement par logement, quels services ont été réellement proposés.

Les preuves que l'administration attend (et que vos ménages produisent déjà)

Le § 60 est explicite : la proposition des services « doit pouvoir être démontrée ». Du côté du loueur, la preuve passe par le livret d'accueil, l'annonce, les messages. Du côté du prestataire, elle passe par ce que vous enregistrez à chaque rotation. Ce qu'on a mis en place chez nous, et qui sert aussi la qualité :

Un rapport de mission horodaté par ménage, avec les 40 photos du protocole, qui prouve que le nettoyage a eu lieu avant l'arrivée. Une ligne « change de linge proposé » dans la check-list des séjours de plus de cinq nuits, avec la réponse du voyageur. Un inventaire de linge par logement qui montre que le stock permet le renouvellement promis. Et une facturation par logement et par type de prestation, pas un forfait global, pour que le client puisse rapprocher chaque service de chaque séjour.

C'est pour ça qu'on a construit la facturation par logement et par prestation dans The Big One : chaque ménage validé génère sa ligne, avec le linge et les passages intermédiaires, la TVA ventilée, et le prélèvement qui suit. Le client assujetti récupère sa TVA sans vous demander un tableau Excel à la fin du mois, et vous gardez l'historique si un contrôle arrive trois ans plus tard.

Une erreur qu'on a faite : facturer le linge « à la ligne » dans la facture ménage sans préciser s'il s'agissait du jeu de départ ou d'un renouvellement. En cas de contrôle, impossible de prouver qu'un change avait été proposé en milieu de séjour. Aujourd'hui les deux sont des prestations distinctes dans nos grilles tarifaires.

Et le budget 2027 dans tout ça ?

Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre, prévoit à l'article 7 de plafonner l'amortissement des meublés de tourisme au régime réel (1,5 % par an, 5 000 € maximum). La commission des finances a adopté le 8 octobre des amendements plus durs encore, dont la suppression de l'amortissement pour les meublés de tourisme acquis à partir de 2027, et l'UNPLV a demandé leur retrait le 12 octobre. L'article n'a pas encore été examiné en séance publique, suspendue le 19 octobre et qui doit reprendre le 27. Rien n'est voté.

Ce qui nous intéresse, côté ménage, c'est l'effet mécanique : moins d'amortissement, c'est un résultat imposable plus élevé pour les propriétaires au réel, donc une pression accrue sur les charges, dont le ménage. Et c'est aussi plus de propriétaires qui vont se demander si passer la TVA (pour la récupérer sur leurs achats) devient intéressant. Les deux questions arrivent sur votre table en même temps, souvent lors du renouvellement des contrats de janvier. Mieux vaut avoir la grille et les arguments prêts, comme on l'a décrit dans Tarif ménage Airbnb : la grille prestataire 2026.

Conclusion

La TVA para-hôtelière n'est pas un sujet de propriétaire : c'est le travail quotidien d'une équipe de ménage qui, service après service, fait entrer ou non un logement dans le champ. Le ménage avant l'arrivée, le linge sur le lit, le passage intermédiaire proposé, la réception joignable : tout ça se planifie, se prouve et se facture. Si vous voulez que chaque rotation produise automatiquement sa preuve et sa ligne de facture, avec la TVA au bon endroit, [essayez The Big One](/fonctionnalite/facturation-et-prelevements).

Questions fréquentes

Le ménage Airbnb est-il soumis à la TVA ?

La prestation de ménage facturée par une société de nettoyage est soumise à la TVA au taux normal de 20 %, sauf si cette société est en franchise en base (CA de services inférieur à 37 500 €). Le ménage réalisé par le propriétaire lui-même n'est pas une prestation facturée. Ce qui est « soumis à la TVA » ou non, c'est l'hébergement, et la présence d'un service de ménage est l'un des critères.

Quels sont les 4 services para-hôteliers ?

Le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture du linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Il faut en proposer au moins trois pour que la location sorte de l'exonération (article 261 D, 4° du CGI).

Un auto-entrepreneur qui fait le ménage Airbnb facture-t-il la TVA ?

Non tant qu'il reste sous le seuil de franchise des prestations de services (37 500 € l'année précédente, 41 250 € en seuil majoré). Sa facture porte la mention « TVA non applicable, art. 293 B du CGI ». Son client assujetti n'a donc rien à récupérer, ce qui annule l'écart apparent de 20 % avec une société de ménage.

Une conciergerie Airbnb doit-elle facturer la TVA à 10 % ou 20 % ?

Ses prestations de gestion, de ménage et de conciergerie sont à 20 %. Si elle est elle-même « prestataire d'hébergement » (elle encaisse les nuitées en son nom ou sous-loue), l'hébergement qu'elle facture est à 10 % une fois les seuils dépassés. En mandat simple, c'est le propriétaire qui reste prestataire d'hébergement.

Le propriétaire doit-il vraiment proposer un change de linge pendant le séjour ?

Seulement pour les séjours de plus de cinq nuits, s'il veut que le service « linge » soit considéré comme rempli. Pour cinq nuits et moins, le linge fourni au début suffit. Dans tous les cas il s'agit d'une proposition démontrable, pas d'une obligation d'intervenir.