Loi Le Meur : ce qui change pour les conciergeries et les équipes de ménage

La loi Le Meur en deux minutes (version opérateur)

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 « visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale » donne aux communes des leviers qu'elles n'avaient pas : enregistrement généralisé de tous les meublés de tourisme, plafond des nuitées abaissable à 90 jours pour les résidences principales, DPE obligatoire par paliers, quotas d'autorisations dans les zones tendues, et règlement de copropriété pouvant interdire l'activité à la majorité des deux tiers.

Sur le papier, tout cela vise le propriétaire. Sur le terrain, c'est l'intermédiaire qui publie l'annonce, qui gère le calendrier, qui met les agents dans le logement et qui répond au téléphone quand la mairie appelle. Autrement dit : vous. Et on ne parle pas ici de fiscalité (le passage du micro-BIC non classé à 30 % d'abattement est un sujet de comptable), on parle de ce qui change dans la journée d'une équipe terrain.

Ce que la loi ne dit pas, et que personne ne vous dira : la conformité d'un portefeuille se gagne logement par logement, avec des preuves datées, pas avec un mail de rappel aux propriétaires.

Le numéro d'enregistrement : la nouvelle clé du logement

Avant, l'enregistrement en mairie était une option réservée aux communes qui l'avaient activée (Paris depuis 2017). La loi le généralise : le Code du tourisme prévoit depuis le 20 mai 2026 un enregistrement auprès d'un téléservice national, mais ce service n'est attendu qu'au quatrième trimestre 2026 (Service-Public, 27 juillet 2026). À son ouverture, tout meublé de tourisme, résidence principale ou non, devra être enregistré et porter son numéro sur chaque annonce, dans toutes les communes. D'ici là, la déclaration se fait en mairie. Les montants qui font réfléchir : jusqu'à 10 000 € d'amende administrative en cas de défaut d'enregistrement, jusqu'à 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro. La commune peut suspendre ou retirer un numéro, et les plateformes doivent alors dépublier l'annonce.

Pour une conciergerie, trois conséquences très concrètes :

Le numéro devient une donnée du logement, pas un champ dans un mail. Le plus sûr est qu'il vive sur la fiche du logement, à côté du code de la boîte à clés et du plan du linge. Quand un propriétaire arrive, on ne signe pas le mandat tant que le numéro n'est pas renseigné ou que la demande n'est pas lancée. Cette règle peut faire perdre un dossier ; elle évite surtout des dépublications.

La mairie peut demander des pièces. Justificatif de résidence principale, DPE valide, décompte des nuitées, preuve que le logement est bien celui déclaré. Le délai de réponse peut être court. Dans ce cas, l'historique photo daté de chaque ménage aide beaucoup : il montre l'adresse, l'état et la fréquence d'occupation réelle.

Un numéro suspendu, c'est un planning qui s'effondre. Une annonce dépubliée un vendredi de vacances scolaires, ce sont plusieurs ménages annulés, un agent qui perd sa journée et un linge déjà livré. La veille des numéros n'est pas un sujet administratif, c'est un sujet de planning.

90 nuits : qui compte, et avec quoi

La loi permet aux communes de ramener le plafond de location des résidences principales de 120 à 90 nuits par an, par simple délibération. Dépassement : amende civile jusqu'à 15 000 €. Paris applique les 90 nuits depuis le 1er janvier 2025 ; d'autres communes touristiques suivent. Le problème opérationnel est simple : le compteur de nuits n'est pas tenu par le propriétaire, il est tenu par celui qui gère le calendrier.

Ce que ça change pour une conciergerie :

• Chaque logement en résidence principale porte un plafond (120 ou 90 selon la commune) et un compteur de nuits réservées + nuits réalisées.
• Le planning ménage devient un indicateur. Exemple : 31 ménages sur un studio depuis janvier avec une durée moyenne de 3 nuits, cela fait environ 93 nuits, sans ouvrir le PMS.
• Une alerte, par exemple à 80 nuits, déclenche un mail au propriétaire et un blocage de calendrier concerté. Pas de surprise en fin d'année.

Petit piège : les plateformes bloquent elles-mêmes à 120 nuits dans les communes concernées, mais pas à 90 dans toutes, et surtout pas en multi-plateforme. Un logement sur Airbnb + Booking + réservation directe n'a pas de compteur commun. Si vous ne le tenez pas, personne ne le tient.

DPE : le tri silencieux du portefeuille

Le calendrier DPE de la loi est progressif : un logement qui demande un changement d'usage doit être classé entre A et E jusqu'au 31 décembre 2033, puis entre A et D ; à partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme (hors résidence principale) devra être classé entre A et D. Le maire peut exiger un DPE valide : amende administrative jusqu'à 5 000 € par logement, et astreinte de 100 € par jour si le DPE n'est pas fourni sous deux mois.

Pour une conciergerie, ça veut dire qu'une partie du portefeuille a une date de péremption. Dans un portefeuille parisien, les logements classés E, F ou G sont souvent de petits studios anciens, très rentables au ménage (ménage court, rotation forte). Trois scénarios se présentent : le propriétaire rénove (et la conciergerie peut récupérer la remise en état après travaux, un vrai chantier à facturer à part), le propriétaire bascule en location longue durée (le logement est perdu), ou il ne fait rien et le logement sort du marché en 2034 au plus tard.

Le bon réflexe : ajouter la classe DPE et la date de validité du diagnostic (10 ans) sur chaque fiche logement, avec une étiquette « à surveiller » sur les E, F et G. Ce n'est pas le métier d'une conciergerie de faire le DPE ; c'est son métier de savoir quels logements risquent de disparaître du planning.

Copropriété : vos agents sont vos ambassadeurs

La loi facilite l'interdiction de la location touristique par la copropriété : un règlement contenant une clause d'habitation bourgeoise peut désormais être modifié à la majorité des deux tiers (contre l'unanimité avant), et tout propriétaire qui se déclare en mairie doit en informer le syndic, qui inscrit le point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Concrètement, le vote d'interdiction se joue dans la cage d'escalier. Ce qui fait basculer une AG, ce n'est pas la loi, c'est le voisin du 3e qui a croisé six fois une valise à roulettes à 23 h et un sac poubelle sur le palier. Et le sac poubelle, c'est l'équipe de ménage.

Les consignes à donner aux agents dans les immeubles sensibles :

• Déchets sortis dans le local poubelle, jamais sur le palier, photo à l'appui dans le rapport de ménage.
• Pas d'aspirateur avant 9 h ni après 19 h, pas de porte d'entrée calée.
• Linge livré en sac fermé, pas en chariot dans l'ascenseur aux heures de pointe.
• Un « bonjour » au gardien, avec le nom de la conciergerie. Le gardien est la personne qui parle au syndic.

Ce sont des consignes de check-list, par logement, pas des recommandations orales. Un agent qui arrive dans un immeuble « à risque AG » doit le voir sur son téléphone avant d'entrer.

Ce que coûte la mise en conformité : un exemple de calcul

Voici, à titre indicatif, les postes de temps d'une mise en conformité pour un portefeuille de 100 à 150 logements. Ce sont des ordres de grandeur, à ajuster avec vos propres volumes.

Pour un portefeuille de cette taille, l'ensemble représente souvent plusieurs dizaines d'heures internes la première année, parfois une centaine. À comparer avec ce que coûte une seule annonce dépubliée : des réservations annulées et des ménages perdus tant que le numéro n'est pas rétabli. Et la deuxième année coûte nettement moins, parce que la donnée est au bon endroit.

Mettre en place un process de conformité

Le principe tient dans n'importe quel outil sérieux : un logement = une fiche, une fiche = des preuves.

1. La fiche logement porte la conformité. Numéro d'enregistrement, commune et plafond de nuits, statut résidence principale ou non, classe DPE et date de validité, règlement de copropriété (autorisé / toléré / à risque), syndic informé oui/non. Quand le propriétaire voit ce qui manque, il n'y a plus besoin de le relancer par mail.

2. Les photos de chaque ménage font office de dossier de preuve. Datées et localisées, elles ne servent pas seulement au contrôle qualité : elles constituent un journal d'occupation et d'état du logement. Quand la mairie demande des éléments, le rapport de mission de la période concernée répond.

3. Les check-lists sont par logement, pas par type. L'immeuble à risque AG a sa consigne poubelles et horaires. Le logement en résidence principale a son rappel « vérifier le compteur de nuits ». L'agent ne peut pas valider le ménage sans cocher les points.

4. Les alertes font le travail de veille. DPE qui expire dans 90 jours, compteur à 80 nuits, numéro d'enregistrement manquant sur un mandat actif : une alerte, un responsable, une date.

5. La conformité des sous-traitants est tracée. Si vous faites intervenir des auto-entrepreneurs ou une société de nettoyage, la loi ne vous dispense de rien : l'intermédiaire reste responsable de l'annonce. Demandez les attestations URSSAF et l'assurance de chaque intervenant, avec leur date d'expiration et un rappel avant l'échéance : c'est ce que fait la conformité des prestataires dans The Big One. Un contrôle inopiné sur un chantier de remise en état, ça arrive.

Pour aller plus loin sur l'organisation terrain, lisez notre article sur comment organiser un ménage parfait entre deux voyageurs et notre guide pour devenir conciergerie Airbnb. Si vous passez par des indépendants, le guide de l'auto-entrepreneur ménage Airbnb détaille les documents à exiger.

Outil gratuit : la fiche de conformité par logement

Un tableau à une ligne par logement pour suivre, au même endroit, le numéro d'enregistrement, le plafond et le compteur de nuits, le DPE et la position de la copropriété. Les lignes à risque ressortent en rouge : remplissez-le une fois, mettez-le à jour à chaque nouveau mandat.

Conclusion : la conformité est une donnée d'exploitation

La loi Le Meur n'a pas inventé de nouvelle tâche de ménage. Elle a transformé des informations que personne ne tenait (numéro, nuits, DPE, copropriété) en conditions de survie d'un logement dans le planning. Une conciergerie qui les tient logement par logement, avec des preuves datées, garde ses clients et dort tranquille pendant les vacances. Celle qui les tient dans un tableur et des mails découvre les dépublications le vendredi soir.

Nous avons construit The Big One pour que la fiche logement, les photos de chaque ménage, les check-lists par logement et les documents des prestataires vivent au même endroit que le planning des agents.

Questions fréquentes