Loi Le Meur et copropriété : comment une conciergerie garde ses logements quand l'immeuble vote

Ce que la loi Le Meur a changé en copropriété

Trois mécanismes, tous issus de l'article 8 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, qui modifie la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété :

1. Le vote aux deux tiers (article 26 de la loi de 1965). L'assemblée générale peut interdire la location des lots d'habitation en meublés de tourisme à « la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix ». Avant, il fallait l'unanimité, c'est-à-dire que le propriétaire concerné devait voter contre lui-même. Deux conditions restent obligatoires : le règlement de copropriété doit déjà contenir une clause dite « d'habitation bourgeoise » (interdiction de toute activité commerciale dans les lots non commerciaux), et l'interdiction ne peut viser que les résidences secondaires. La résidence principale louée moins de 90 jours à Paris (120 ailleurs) n'est pas concernée.

2. L'information du syndic (article 9-2). Quand un lot fait l'objet de la déclaration de meublé de tourisme en mairie, le copropriétaire, ou le locataire autorisé, doit en informer le syndic. Le syndic inscrit alors à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale un point d'information sur la location de meublés touristiques dans l'immeuble. Concrètement : chaque logement déclaré finit sur la table de l'AG suivante. Avec la généralisation de l'enregistrement national depuis mai 2026, le nombre de lots déclarés, donc connus du syndic, augmente mécaniquement.

3. Les nouveaux règlements doivent trancher (article 8-1-1). Tout règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit dire explicitement si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.

Le propriétaire qui veut contester une interdiction dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal (article 42), à condition d'avoir voté contre ou d'avoir été absent. Au-delà, la décision est définitive et s'impose à tous les lots, y compris ceux que vous gérez.

Pour le reste de la loi (90 jours, changement d'usage, DPE, amendes), on renvoie à notre article Loi Le Meur : ce qui change pour les conciergeries et les équipes de ménage.

Pourquoi c'est un sujet d'opérations, pas de juriste

Relisez l'article 9-2 : l'AG discute « de la location de meublés touristiques dans la copropriété ». Pas du droit de propriété. Les copropriétaires qui lèvent la main ne lisent pas la Gazette du Palais ; ils racontent ce qu'ils ont vu dans l'escalier. Et dans l'escalier, le propriétaire n'est jamais là. Ce qu'ils voient, c'est :

• l'agent de ménage et son caddie, trois fois par semaine ;
• le livreur de linge qui bloque l'ascenseur ;
• les sacs-poubelles sortis un jour sans collecte ;
• la boîte à clés fixée sur la rampe ou la grille commune ;
• les voyageurs qui sonnent chez le voisin à 23 h parce que le code n'a pas marché.

Sur les cinq, quatre dépendent directement de l'organisation du ménage et de la logistique. Le Conseil constitutionnel lui-même, pour valider le dispositif, a retenu l'objectif de lutte contre les nuisances. Autrement dit : le dossier qui fera voter les deux tiers, c'est le dossier de nos manquements terrain.

On a vécu l'inverse aussi. Dans un immeuble du 11e où un voisin a demandé l'inscription du vote en 2025, la propriétaire est arrivée en AG avec douze mois de rapports de mission horodatés, les photos des parties communes après chaque passage et un registre d'incidents vide depuis mars. La résolution n'a pas atteint les deux tiers. Ce n'est pas nous qui avons gagné le vote, mais c'est notre travail qui a servi de preuve.

Les 11 motifs de plainte relevés sur 38 logements

On a repris tous les signalements remontés par des syndics, gardiens ou voisins sur notre portefeuille parisien (38 logements, 24 propriétaires, 27 immeubles différents) sur douze mois glissants. 41 signalements au total. Voici d'où ils viennent, et ce que chacun nous a coûté.

Ce qu'on retient : 64 % des signalements (motifs 1, 3, 4, 5, 7, 8, 11) relèvent de l'équipe de ménage et de la logistique linge, pas des voyageurs. Et le coût de correction est dérisoire : au maximum 10 minutes par passage, soit environ 4 € HT au tarif agent parisien. À comparer au coût de perdre le logement : sur un T2 à 7 rotations par mois, entre 700 et 900 € HT de ménage et linge mensuels qui disparaissent, plus la commission de gestion si vous êtes conciergerie.

Évaluer le risque immeuble par immeuble

Avant de courir, on a classé nos 27 immeubles. Quatre questions suffisent, et les réponses se trouvent dans le règlement de copropriété (à demander au propriétaire, il l'a reçu à l'achat) et dans le dernier procès-verbal d'AG.

Sur nos 27 immeubles : 9 à risque élevé (clause bourgeoise + résidence secondaire + au moins un signalement), 11 à risque moyen, 7 à risque faible. Les 9 « rouges » représentent 14 logements et un peu plus du tiers de notre volume mensuel. C'est là qu'on a concentré l'effort, et c'est là que le protocole ci-dessous est devenu obligatoire, pas conseillé.

Point de calendrier : la plupart des copropriétés tiennent leur AG entre mars et juin, les convocations partent 21 jours avant, et l'ordre du jour se construit en janvier-février. Le creux de novembre, après la fin des vacances de la Toussaint, est donc la bonne fenêtre pour faire cet audit et présenter au propriétaire ce que vous avez corrigé, avant qu'un voisin ne demande l'inscription du vote. Sur la vérification du numéro d'enregistrement, qui déclenche l'information du syndic, voir notre check-list conciergerie avant le téléservice national.

Le protocole de discrétion de l'équipe terrain

Rien de révolutionnaire. Ce qui compte, c'est que ce soit écrit par logement, visible par l'agent au moment du ménage, et prouvable ensuite.

Avant le passage

• Règles de l'immeuble en tête de check-list : jours et heures de collecte des déchets, emplacement du local poubelles, code et horaires d'ouverture de la porte cochère, présence d'un gardien, créneau silencieux. Cinq lignes, pas plus. On les a ajoutées en tête de la check-list ménage en 60 points de chaque logement.
• Linge et produits préparés la veille : produits, sacs, microfibres et linge propre arrivent avec l'agent. Zéro stockage en cave ou en local commun.
• Créneau de passage adapté : pas d'aspirateur avant 8 h, pas de livraison de linge aux heures de pointe de l'immeuble.

Pendant le passage

• Porte jamais calée. Deux allers-retours valent mieux qu'un voisin qui trouve le hall ouvert.
• Linge sale fermé dans un sac, dans le logement, jusqu'à la collecte par le livreur. Jamais dans l'escalier ni sur le palier.
• Poubelles sorties uniquement le jour de collecte, sinon elles restent dans le logement (sac fermé, sous l'évier) et le point est noté pour le passage suivant.
• Photo des parties communes au départ : palier, hall, local poubelles si utilisé. Une photo de 3 secondes, qui devient une preuve datée.

Après le passage

• Tout incident signalé le jour même : ampoule du palier, interphone muet, graffiti, voisin mécontent. Le propriétaire doit l'apprendre par vous, pas par le syndic.
• Rapport de mission transmis au propriétaire, avec les photos. Si un jour il faut prouver douze mois de passages propres, le dossier existe déjà.

Côté conciergerie

• Pas de boîte à clés sur partie commune sans accord écrit du syndic. Serrure connectée ou boîte à l'intérieur du logement.
• Message J-1 aux voyageurs avec les trois règles de l'immeuble : silence après 22 h, pas de valises dans l'escalier la nuit, poubelles à laisser dans le logement.
• Mise à jour immédiate des codes dans la fiche logement quand le syndic en change : un voyageur qui sonne chez le voisin à 23 h fait plus de dégâts en AG que trois sacs-poubelles.

Ce que le logiciel change concrètement

On a longtemps tenu tout ça sur un tableur et un groupe WhatsApp. Ça marche jusqu'au jour où l'agent remplaçant ne connaît pas l'immeuble, sort les poubelles un mercredi et le syndic écrit au propriétaire le jeudi. Ce qu'on a déplacé dans l'application de ménage :

• Les règles de l'immeuble dans la check-list du logement. L'agent les voit sur son téléphone avant d'entrer, même s'il n'est jamais venu. Le remplaçant du samedi a exactement la même information que la titulaire.
• La photo des parties communes dans le mode photo guidé. Elle fait partie des photos attendues du ménage, horodatée, géolocalisée, et stockée hors ligne si la cave ne capte pas.
• Le rapport de mission envoyé au propriétaire, avec les photos et les incidents signalés par l'agent. Douze mois de rapports, c'est le dossier de l'AG.
• Les tournées de livraison de linge planifiées hors heures de pointe, avec le créneau visible par le livreur dans son espace.
• Les préparations de linge par mission, pour qu'aucun produit ne finisse dans un local commun.
• Les alertes : code d'accès modifié, incident ouvert depuis plus de 48 h, logement d'un immeuble « rouge » assigné à un agent qui n'y est jamais passé.
• Les demandes des agents remontées depuis le terrain (« ampoule du palier HS », « voisin du 3e mécontent ») arrivent dans les opérations du jour, pas dans un fil WhatsApp qu'on retrouve trois semaines plus tard.

Résultat sur nos 9 immeubles à risque élevé : 14 signalements sur les 6 premiers mois, 3 sur les 6 suivants. Aucun vote d'interdiction inscrit à l'ordre du jour cette année sur ces immeubles. Ce n'est pas une garantie, la loi donne le dernier mot aux copropriétaires. Mais quand ils voteront, ils voteront sur ce qu'ils ont vu, et on préfère qu'ils aient vu une équipe propre.

Conclusion

La loi Le Meur a donné aux copropriétés un vrai pouvoir sur les meublés de tourisme. Mais ce pouvoir s'exerce sur une impression : celle que l'immeuble se fait de la location courte durée, et cette impression, c'est l'équipe de ménage et la logistique linge qui la fabriquent, trois fois par semaine, dans l'escalier. Poubelles au bon jour, porte jamais calée, linge dans le logement, livraison hors heures de pointe, photo du palier, incident signalé le jour même. Dix minutes par passage, écrites dans la check-list du logement et prouvées par le rapport de mission. Ce creux de novembre est le bon moment pour auditer vos immeubles avant la saison des AG.

Essayer The Big One : mettez les règles de l'immeuble dans la check-list de chaque logement, la photo des parties communes dans le mode photo guidé et le rapport de mission dans la boîte mail du propriétaire. Essayer The Big One

Questions fréquentes